Dación en Pago en las Hipotecas

Las medidas aprobadas por el gobierno para no embargar a los deudores de préstamos hipotecarios es un paso importante en la reforma de la Ley Hipotecaria, una ley, que en esta cuestión es, desde mi punto de vista, abusiva con los intereses de los compradores de viviendas.

La ley gira en torno a la adquisición de una vivienda para cuya financiación se contrata un préstamo con garantía hipotecaria (con garantía de la vivienda).

Si tenemos en cuenta que un contrato de préstamo es bilateral, en el que ambas partes establecen pactos o condiciones por las que se va a regir la relación entre las partes, podemos ver claramente la posición de desigualdad que existe entre las partes contratantes. Mientras que la entidad financiera (normalmente el prestamista) entrega una cantidad de dinero que el prestatario deberá devolver en un plazo de tiempo y abonando una determinada cantidad de intereses pactado en el contrato de préstamo, el prestatario recibe dicha cantidad de dinero y prácticamente ahí terminan sus derechos. Adicionalmente el prestamista exige una garantía de devolución del préstamo, cuestión esta razonable y razonada, sin embargo, a partir de aquí, la legislación ha dado la espalda a diversas cuestiones que no son baladí:

En primer lugar, hasta hace pocos años los préstamos no se concedían por el 100% del valor de la vivienda sino por una cantidad inferior (aproximadamente el 80%), con la excusa de que si resultaba fallido se originaban gastos de cobro o minusvaloración del inmueble en el caso de subasta, sin embargo, todo el mundo sabía que unos años después el inmueble tendría un valor superior al de adquisición, por tanto, la entidad financiera ya tenía una garantía de que el importe prestado no sufriría deterioro alguno.

En segundo lugar se fijaba como garantía la propia vivienda, cuestión esta razonable, como hemos indicado, y que realmente debió ser el elemento esencial de la garantía. Sin embargo, la ley pasó de puntillas a la hora de exigir que en el contrato de préstamos se pusieran claramente el resto de garantías, el sueldo, los bienes del deudor, etc.

En tercer lugar al embargar la vivienda la entidad financiera valoraba el bien en el 50% de su valor por lo que,por el mero hecho de resultar moroso, la vivienda se devaluaba en un 50%, sin que el mercado intervenga en esta devaluación, y es aquí donde se introduce una nueva garantía, que normalmente no figura en las escrituras. Nadie avisa en las escrituras de compra de una vivienda que el deudor que ofrece garantía hipotecaria, responde además con todos sus bienes presentes y futuros, y que el bién que ofrece en garantía, lo devaluan a la mitad de su valor.

La omisión de estas cuestiónes también es extraña porque, por poner un ejemplo, a pesar que todo el mundo sabe que las operaciones mercantiles están sujetas al impuesto sobre el valor añadido, la legislación impone que se refleje expresamente en las escrituras, sin embargo, esta cuestión que entraña mas riesgo para el ciudadano no se refleja en las mismas.

El gobierno ha aprobado medidas para ampliar el importe mínimo para que una persona pueda ser embargada por impago, pero no ha entrado en el fondo de la cuestión. El fondo de la cuestión es que la ley no permite que la deuda se extinga por la dación en pago de la vivienda (la entrega al banco del inmueble), y por tanto, las consecuencias posteriores aparecen de repente sin que hayan quedado claramente establecidas en el contrato de préstamo. Por tanto, en condiciones normales, y no en tiempos de crisis, es mucho mejor el negocio para el banco, que el deudor deje de pagar, que abone el préstamo regularmente porque la entidad financiera rebaja el inmueble al 50% de su valor, cobra intereses a unos tipos que rozan la usura, cobra gastos de abogados y otros profesionales, que no traslada íntegramente a estos, y además reclama las diferencias teóricas con la garantía de todos los bienes presentes y futuros, lo cual da una posición de prevalencia con un desequilibrio total hacia el prestamista.

Es evidente que el verdadero equilibrio en el contrato se produciría extinguiendo la deuda con la dación en pago del inmueble, porque ¿qué sentido tiene dar un préstamo en base al valor de una vivienda, y después reclamar mas dinero que el valor dado a ésta para otorgar el préstamo?, es decir, primero taso la vivienda para ver que dinero puedo darte y después te pido mas cantidad porque ya no vale la tasación que te hice. ¿Y si respondo con todos mis bienes presentes y futuros y con mi sueldo, que sentido tiene limitar el préstamo en función del valor de la vivienda?.

¿Si realmente el banco pensara que podría tener un deterioro en la operación, no debería hacerla por menor importe o no debería asegurarlo como se aseguran los tipos de interés?

Naturalmente no hemos hablado, pero no está demás, de la tasación realizada para otorgar el préstamo que normalmente las hacía una sociedad de tasación vinculada a la entidad financiera que no buscaba el valor objetivo, sino el valor a efectos de préstamo, de hecho cuando ibas a contratar a una sociedad de tasación lo primero que te preguntaban es que si era para un préstamo.

Todo esto es un sin sentido que lleva al ciudadano a situaciones verdaderamente absurdas únicamente para que la entidad financiera no sufra deterioro alguno en su inversión, pero olvidamos que los intereses y gastos que abonamos a las entidades financieras es el precio del dinero, del riesgo, de los gastos y del beneficio empresarial, por lo que, en caso de impago y teniendo en cuenta que la entidad bancaria valoró el bien previamente para medir sus riesgos, el ciudadano debería responder de su deuda con la dación en pago del inmueble, así ocurre en otros países, como Estados Unidos, donde las leyes del mercado rigen las relaciones entre prestamistas y prestatarios, sin que se produzcan quiebras de entidades financieras ni en el sistema financiero del país.